在濟南、青島等二線城市限購政策不斷加碼的背景之下，

濟、青周邊的一些“強三線”城市房價開始齊聲喊漲。

與此同時，由於在濟南、青島拿地越來越困難，

為了“留在牌桌上”，

開發商紛紛瞄准了三、四線城市的地塊。

德州一樓盤挂起售罄的標牌

樓市的傳統銷售旺季“金九銀十”來了。在省城濟南，不少置業顧問都表示房源並不充足。而在濟南周邊的一些三線城市，房價也在穩步上漲。

德州城區魯班御景國際三期自今年五月份開盤至今，均價從6200元/平米左右，一路漲到現在的7800元/平米左右，而這只是德州樓市房價看漲的一個典型案例。

濱州的房產市場也有些供不應求。山東華住房地產開發有限公司的范經理說，進入“金九銀十”階段，雖然濱州的房企沒有擴大宣傳，但相對來說9月份的房產銷售還不錯，因為濱州的房產市場從五月份開始一直都是“開一棟清一棟”。

“不過，大部分三四線城市依舊處於去庫存的壓力中，尤其是縣域城市，以及經濟不發達、沒有突出產業特征的、人口外溢的城市，它們去庫存的壓力特別大。”

中國房地產業營銷協會會長朱曙東告訴記者，強三線城市特別是高鐵沿線城市和熱點城市周邊的三線城市，預計房產市場整體趨於穩定，當然局部地區和項目的價格可能小幅上揚,尤其是春節之前。

下沉搶市場，一年看了五六十塊地

在這些“強三線”城市中，不光房價開始逐步上漲，開發商對於當地的土地需求也在逐步增加。

記者了解到,不少大的房企開始把目光投向三、四線城市。記者了解到，一家外地的房地產商這幾年打算進軍山東市場，從去年下半年開始到現在，近一年的時間，在山東除濟南和青島之外的地市幾乎都走遍了。據粗略估算，這家公司在山東總共考察了五六十塊地，相當於一周看一塊。

來自易居中國克而瑞信息數據顯示，2017年上半年,三、四線城市成交建面較2016年下半年是唯一成交量環比上漲的能級，漲幅達到29%。二線城市仍然是土地市場成交主力，但成交佔比有所回落，上半年成交建面佔總成交的65%。

記者從濟南市國土資源局征地信息公開查詢系統獲悉，截至9月15日記者查詢時，今年濟南市共征地198塊，而對比2016年全年共征地449塊，2015年全年共征地584塊，征地呈明顯下降的趨勢。即便后3個月，濟南市征地數量翻番，也很難達到去年的水平。

而從2015年起，濟南周邊平陰、濟陽、商河、章丘的征地數量一直很高，2015年和2016年，這些地區征地數量之和佔濟南市總征地數量比例都為53%。不過，2017年截至目前的數據顯示，這幾個地區的征地數量之和僅佔全市總征地數量的39%。在前兩年的快速征地后,濟南周邊縣級市的征地速度有減緩的趨勢。

三四線城市漲價慢

投資回報率不低

楊女士在老家德州有一套房子，從去年開始她就一直打算出手。楊女士抱怨地說：

“三四線城市的房子漲得太慢了，買了這麼多年才漲了幾萬塊錢。早知道還不如在濟南多買一套房子,現在肯定不是這個價。”

三四線房子漲價慢，

需求又沒有一、二線城市旺盛，

房企大規模布局是否明智之舉呢?

李明(化名)是天津一家全國性房地產開發商部門負責人，他認為，開發商根本無需擔心這個，因為三、四線城市的投資回報率更高。

“比如在市區投100億的樓盤，可能賺10億，而在三、四線城市，花10億投資可能賺2億元。從絕對值上看，好像還是一、二線城市多，但實際上,三、四線城市的投資回報率更高。”

他介紹，在三、四線城市,投資10億元的回報率是20%，而在一、二線城市，投資100億的回報率僅為10%。開發商下沉到三、四線城市就不足為奇了。

下沉到三、四線城市，對開發商來說還有個利用銀行杠杆的作用。

“比如說,在一、二線城市裡，對一些大企業來說，能夠貸50億的客戶可能也不算什麼,但是對三、四線城市的銀行來說，可能貸10億的客戶就算大客戶了，銀行會給開發商一定的優惠政策。”

所以說開發三、四線城市的房地產，成本低、風險小，而且收益還比較可觀，開發商何樂而不為呢？

煙台市芝罘區和萊山區的新建樓盤開盤后，

經常會被搶購一空。

雖然今年七、八月份以來，

省城濟南新入市的樓盤開始逐漸增多，

但總體房源仍不充足。

濟南華山片區在下半年將加推部分房產項目。

齊魯晚報 記者 周青先 攝

山東財經大學山東省房地產業發展研究中心副主任孫大海介紹，今年下半年隨著新樓盤的入市，庫存量有回升趨勢，有助於緩解市場漲價的壓力，不過他擔心明年年初供給會偏弱，帶來漲價動力。

短短兩周內，推出2000多套房

“最近房地產商也開始更活躍了，通過各種手段增加拓客渠道，加大廣告投入量。”

濟南一中介的置業顧問介紹,

“八、九月份新開盤的樓盤不少，基本上開盤當天就能售罄。”　

據悉，進入下半年，濟南樓市供應量逐漸加大，特別是9月份之后，傳統的樓市銷售旺季“金九銀十”來臨，開發商加快了推盤的節奏。從8月底到9月初，開盤的樓盤有十幾家，還有的樓盤加推兩，粗略算來，短短兩周就有2000多套房子推出。

近日，記者調查走訪了濟南市場上的樓盤，發現不少樓盤也都有開盤或者加推計劃。

綠地城9月底推出99-144平米的小高層，數量在130套左右﹔

萬科龍湖城市之光9月下旬開盤，有516套房子可供﹔

中心國際城·融璽將在10月底推出780套高層住宅，建筑面積在100-150平米之間。

值得注意的是，潘田片區的萬達城，將在11月左右推出1785套房源，建筑面積在100-160平米，這將大大緩解樓市的供應緊張。此外，像恆大財富中心、中海國際社區的公寓項目也會陸續亮相。綜合算起來，年底之前樓市還能供應至少5000套房子，將從一定程度上緩解樓市的供求飢渴。

梳理下半年樓市供應情況可知，主要的供應量出現在唐冶片區、雪山片區、潘田片區、華山片區等，也就是說,主要供應都集中在東部。

項目節奏放慢，開發商零散開盤

“下半年供應比上半年有所放大，但總的來看，比去年還是有一定減少。全年供應量總體減少，市場供求關系整體還將維持一個較為緊張的狀態。”

合富輝煌(中國)山東公司副總經理許傳明說。龍湖地產的營銷負責人也告訴記者，目前市場上的需求仍然較大。

“我們在唐冶的兩個盤，來售樓處咨詢的客戶不少，很多人會提前預約，每天的接待量都很大。”

該負責人表示，龍湖8月推出的兩個盤都是開盤就售罄。

濟南一樓盤的營銷負責人說,目前很多樓盤的全款客戶和六成首付的客戶非常多。

“一個單價在兩萬元以上的樓盤，全款買房的依然要排隊，還不一定買得上房子。”

另外，調控之下，不少開發商也進入觀望階段。

“有些項目節奏放慢了，下半年該供的，可能要拖到明年，還有不少開發商採取零散開盤的策略，一棟一棟地往外賣，這是為了炒高預期。”

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