近期，“獨角獸”很紅。監管部門也高調歡迎“獨角獸”企業上市，並為其上市開設了綠色通道。

《每日經濟新聞》記者綜合胡潤、IT桔子、CB Insight、科技部火炬中心、PitchBook等多家平台發布的數據獲悉，截至2018年3月，我國獨角獸企業已有約126家，分布在10個城市15個行業，總估值6253億美元，約4萬億元人民幣。

而在房地產服務細分領域，O2O交易服務平台、房地產經紀、共享辦公空間等已涌現出一批一級市場“獨角獸”企業。

戴德梁行華東區策略發展顧問部主管陳學海告訴記者，“獨角獸”企業的出現，意味著新業態、新技術、新模式，但為何一時間房地產服務領域“爆發”出眾多“獨角獸”企業？這些企業的發展有何趨勢和風險？我國“獨角獸”企業未來發展前景到底如何？

地產獨角獸“爆發”：5家服務企業估值73.3億美元

“獨角獸”企業是指設立時間少於10年、估值10億美元以上的企業。

陳學海告訴《每日經濟新聞》記者，國內喜歡將“獨角獸”企業和新經濟、科技挂鉤。在房地產領域亦然，新興業態的出現對選址、空間、物業提出了新的要求，這也使得“獨角獸”企業在新的房地產服務領域中孕育而生。

58安居客房產研究院首席分析師張波向《每日經濟新聞》記者表示，一方面，現階段的租賃市場存在租期不穩定、空間不合理、合租體驗差等問題，租客對於居住體驗與租房服務的提升需求十分強烈。另一方面，新業態、新技術、新模式、新企業能夠得到更大的支持力度。

“伴隨政策紅利的逐漸落地，各路房企資本密集布局。以解決房地產領域不平衡和不充分的發展問題為切入點，在房地產服務細分領域中，O2O交易服務平台、房地產經紀、共享辦公空間等已涌現出一批一級市場‘獨角獸’企業。”張波表示。

在近日科技部火炬中心等機構公布的一份“獨角獸”企業名單中，自如、愛屋吉屋、魔方公寓、房多多、小豬短租成為率先上榜的房地產服務領域的“獨角獸”企業，這5家房產服務類企業總估值73.3億美元。

從目前來看，這些企業的估值已然不低，畢竟其還處在初期階段，還沒有進入快速發展的上升通道。

“這類企業的估值是看市場佔有率和現金流，當你沒有好概念，資本是不會進來的﹔當你初具規模，故事又好，那麼你離爆發就不遠了。”陳學海告訴記者，一家企業進到C輪、從idea變成實體需要時間，企業需要一邊組建網絡，一邊吸收資本。

而根據恆大研究院的報告，中國“獨角獸”企業有成長周期短、創新能力強、爆發集中特點。陳學海則表示，在房地產領域中，租賃行業這個萬億級市場新藍海，未來創新的空間更大，機構化、品牌化的快速發展，也將為創新打下更好基礎。

需求與政策雙重刺激：地產獨角獸集中租賃行業

世聯行董事長陳勁鬆在月初的業績發布會認為，房地產行業的“獨角獸”最有希望誕生在輕資產運營的長租公寓業務中。

在“房住不炒”定位和房地產長效機制的大背景下，涌現出不少市場機遇，但為何“獨角獸”企業多出現在房地產服務行業？

張波認為，“衣食住行”是與人們生活息息相關的，其中“住”是最難被顛覆的。

但由於房地產行業的特性，決定了這個行業的“獨角獸”企業必須是最接地氣的，不但“一招鮮吃遍天”的可能性小，並且服務本身會更重線上線下結合。

從目前房地產行業經營內容分類來看，主要可以分為房地產開發企業和房地產服務企業。傳統的房地產開發企業屬於資本極度密集性行業，並且已經有著相對較長的發展時間，本身的開發模式也無太大變化，不符合“獨角獸”企業的常規定義。

而房地產服務行業，從前幾年的房地產中介相關服務企業的不斷興起，到近些年品牌公寓等租賃行業集中涌現，無不受到投資方密切關注。加之住房租賃政策紅利的趨動，更是加速了在這個領域“獨角獸”企業的產生。

“在房地產領域，住房體系中的商品房部分增長明顯，保障房得到適當發展，但適合居民居住的可租賃品質住宅供給嚴重不足。同時對居民其他住房的相關服務配套需求考慮較少，出租房屋裝修品質差，小業主更不太可能提供什麼附加服務給用戶。”張波表示。

矛盾，也正是市場機遇所在。以自如為例，供給端是小業主的房源，需求端是租賃客戶。這個模式是抓住需求端，並在租賃端和需求端架起橋梁，同時提供一系列增值服務。至2018年1月，自如完成40億元A輪融資，這是截至目前中國長租公寓行業最高單次融資。

不過中信証券也指出，自如的高品質戰略意味著公司現階段盈利難度比較大，因為分散式公寓的整體改造轉租可以提高租金，但卻不可能推動租金水平的大幅度提升（一般在10%~30%），所以分散式公寓在短期盈利的關鍵是控制裝修成本，削減服務人員，利用租客和業主之間的信息不對稱賺取差價。

打破“剪刀差”：獨角獸須有長遠商業模式

值得強調的是，上述模式並不意味著長租公寓的核心盈利，是建立在壟斷房源和賺取“剪刀差”之上。

相反，更為長遠的發展是將長租公寓的價值，建立在物業品牌和口碑被認可后，租金出現更高溢價，使得租賃成為一種令人向往和常見的生活方式。

“從更長遠角度看，不僅租金可以提升，生活服務場景中的贏利點也層出不窮。”陳學海告訴記者。

比如魔方公寓，作為長租公寓最早起跑的選手之一，也是目前最早跑到C輪融資的集中式公寓品牌。其將從原本相對單一品牌向多品牌轉向，將原本的標准化公寓向“輕奢型”公寓以及解決企業集體住宿需求上發展。

再如房多多，既是國內一家房地產導購信息平台，又是一個精准的房地產營銷服務平台，通過整合傳統經紀公司的渠道資源，以效果付費為盈利模式。

現階段房地產行業的“獨角獸”和住宅關聯度大，和企業相關度也很高。例如和房地產關系更近的另一種新型業態——聯合辦公。優客工場、裸心社等“和辦公有關的”服務方，既服務企業又服務個人。例如優客工場，建設基於社群的商業社交平台和資源配置平台，並以此為創新企業提供全產業鏈服務。而就在本月12日，聯合辦公品牌裸心社宣布以25億元人民幣的價格被美國聯合辦公品牌Wework收購。

“這類企業商業模式契合了中國經濟新常態和社會資源整合的發展趨勢。如果估值達到一定規模，它們必定就是‘獨角獸’企業。”陳學海認為，房地產服務為了迎合新的發展需求，就會出現新的體系。所以，未來也會有更多的商業跨界和新的花樣出現。不過，無論是網紅賣房、VR直播還是更多各類眼花繚亂的形式創新，都沒有在根本上改變行業本身的交易模式和服務方式。

正如魔方生活服務集團副總裁金喆所言，傳統房企的“獨角獸”企業更多依賴於對政策的理解和資本市場拿錢。魔方公寓希望自定義為“互聯網企業”，就是不僅做租賃房屋，還在能房屋上提供一系列增值服務。

擁抱新經濟：未來將誕生更多“獨角獸”

“‘獨角獸’企業的爆發，顯示了中國整體創新實力的提升，這些企業引領產業新形態發展，促進上下游產業甚至跨界產業發展。”正如陳學海所言，這也使得“獨角獸”企業需具備更多的社會價值——成為企業生態鏈的重構者。

新經濟、新科技、新需求、新變化所帶來的新浪潮，會給原有載體和空間帶來沖擊和深刻的變化。變化也催生出一批平台型企業，能夠通過孵化以及戰略投資的方式，建構一個完整的生態系統。

“我們的模式創新確實在世界是領先的，包括移動支付、共享經濟等。但在科技含量、科技的深度創新上，我們很大的提升空間，這和這些企業自身的平台化、服務屬性休戚相關。”陳學海指出，我國在過去三年裡產生的“獨角獸”企業中，雖然其中不少是技術創業企業，但大部分還屬於模式創新。

陳學海表示，未來不會是哪個行業好，而是看誰和新經濟趨勢更貼切，無論是需求端還是供應端，需要更多的“量身定制”。

“由大數據驅動的分享經濟、平台經濟和智能經濟將成為‘獨角獸’企業集中爆發的領域。”光大証券研究報告指出，平台經濟日益成為顛覆傳統經濟模式、引領未來商業模式的驅動力。一方面，繼續發力輕資產經營、爭取品牌輸出，擴大規模、提升行業地位，一搏行業領跑地位，獲取資本青睞、爭取上市。另一方面，在保持公寓經營規模和行業地位的同時，通過散售減持、降低自持重資產的比例，提高資金使用效率，緩解資金壓力。

陳學海同時認為，未來不管是和居住有關還是和辦公有關，既能服務企業又服務個人的“獨角獸”企業會越來越多。

優客工場董事長毛大慶在最近的一次公開演講上就直言，“絕大部分‘獨角獸’企業代表了各自所在領域科技創新的較高水平，是助力創新驅動發展國家戰略的重要力量。這些都是中國新經濟、新動能的未來主要來源。”

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