去年“930”楼市调控新政中，北京推出了“限房价竞地价”的土地出让方式。一个商品住宅地块在入市时，就已经明确限定了将来房子的销售价格。

随后，北京在土地出让中大量使用这种方式。

近期，首批入市地块的限房价项目（也就是大家通常说的“限竞房”）即将开始销售，限房价项目的销售办法何时出台？哪些人可以购买？今天，答案来了！

北京市住建委起草了《关于加强限房价项目销售管理的通知》（以下简称《通知》），现正式向社会公开征求意见。

《通知》的目的是切实保障限房价项目的住房是用来住的，规定：限房价项目可售住房销售限价与评估价比值高于85%的，由开发建设单位按限价规定自行销售；比值不高于85%的，由市保障房中心收购转化为共有产权住房↓↓↓

征求意见稿全文

关于加强限房价项目销售管理的通知

（征求意见稿）

各有关单位：

为贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，促进本市房地产市场平稳健康发展，根据《北京市人民政府办公厅转发市住房城乡建设委等部门<关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施>的通知》（京政办发〔2016〕46号）和《北京市共有产权住房管理暂行办法》（京建法〔2017〕16号）等文件规定，现就加强本市“限房价、控地价”方式竞得土地的开发建设项目中可售住房的销售管理通知如下：

一、本通知所称限房价项目，是指按本市“限房价、控地价”方式竞得土地的开发建设项目。

二、在限房价项目办理施工许可后，由北京市房地产市场管理事务中心会同北京市保障性住房建设投资中心（以下简称“市保障房中心”）对该项目可售住房的市场价格进行评估，形成评估价。

三、根据限房价项目可售住房在土地出让时的销售均价的限价（以下简称“销售限价”）与评估价之比不同，分别按以下方式销售：

（一）比值高于设定比例的，由开发建设单位面向具备本市购房资格的居民家庭进行销售，所售住房为商品房，但应取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后满5年方可上市交易；

（二）比值不高于设定比例的，由市保障房中心收购转化为共有产权住房，购房人获得销售限价占评估价比例部分的产权份额，剩余比例产权相应转化为市保障房中心代持的政府产权份额；

（三）设定比例暂定为85%，在实施过程中可根据市场变化和销售情况适当调整。

四、市保障房中心收购限房价项目时，应与开发建设单位签订收购协议，明确各自权利、义务，并应在购房合同开始网签之日起十个月内向开发建设单位付清全部收购款。

五、市保障房中心收购转化的共有产权住房，具备本市共有产权住房购房资格的家庭均可申购。摇号配售时，项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍、非京籍家庭作为优先组配售。

具备共有产权住房购房资格的家庭选购后仍有剩余房源的，市保障房中心可向具备本市购房资格的无房居民家庭进行销售，其中建筑面积大于140平米的住房可向具备本市购房资格的居民家庭进行销售。

六、市保障房中心收购转化的共有产权住房，其公告、网上申购、购房资格审核、购房确认等按《北京市共有产权住房管理暂行办法》（京建法〔2017〕16号）执行。

七、本通知自发布之日起实施，所涉及的共有产权住房的有关规定与《北京市共有产权住房管理暂行办法》（京建法〔2017〕16号）不一致的，以本通知为准。

北京市住房和城乡建设委员会

专家解读

清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授表示：本《通知》的发布，应该说是给出了一个探索性的解决方案，有许多亮点:

一是积极落实“房住不炒”定位，审慎施策促进市场稳定。《通知》规定，如果限房价项目销售时与周边商品房价差不大的时候，由开发建设单位面向具备本市购房资格的居民家庭进行销售，所售住房为普通商品房。如果价差较大时，则由政府相关机构统一收购后按共有产权住房的供应规则销售。价格稳定的信号预期传导非常明确，又不失差异化管理的灵活性，值得肯定。

二是通过梯级过滤匹配机制的设立，将共有产权模式应用拓展到市场供给，使其不再局限于住房保障领域的应用，实现了住房保障、住房支持和住房市场的自然衔接，是完善住房供应体系的一个创新性探索。

三是设定的转化及共有比例合理而富有弹性。《通知》明确了当前限房价项目收购转化为共有产权住房的设定比例为85%，在实施过程中可根据市场变化和销售情况适当调整，是建立在根据市场实际状况进行必要调整的更加富有弹性的制度。

四是可操作性强，比较好的兼顾了各方主体的利益。因为是按照土地出让协议中约定的房屋限价收购，且“应在购房合同开始网签之日起十个月内向开发建设单位付清全部收购款”，还可以在收购协议中通过平等协商做出进一步的约定，让收购的公平性更有保障。

北京大学房地产法研究中心主任楼建波：《通知》 “双防双保”，扼制炒房，确保限房价项目住房是用来住的。

收购价差较大的限房价项目转化为共有产权住房，除了保障真正需要“住”而非投资获利的居民家庭，《通知》还通过项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍、非京籍家庭作为优先组配售共有产权住房，较好地落实了“职住平衡”。

另外，《通知》还规定，具备共有产权住房购房资格的家庭选购后仍有剩余房源的，可向具备本市购房资格的无房居民家庭进行销售，其中建筑面积大于140平米的大户型住房，还可向具备本市购房资格的居民家庭进行销售。这种做法，反映了对改善性家庭住房需求的兼顾，我认为不仅是必要的，而且是科学的，因为随着经济的发展和居民家庭收入的提高、二孩儿政策的放开等，确实有一定数量的家庭需要改善住房条件，政府住房政策也应给予合理的支持。

中央财经大学法学院院长尹飞：《通知》收购差价较大的限房价项目转化为共有产权住房的做法，符合法律规定。

共有产权住房是政策性的商品住房，限房价项目也具有政策性。收购部分限房价项目作为共有产权住房，打通了限房价项目和共有产权住房的通道，不但本质上都是具有政策性质的住房，而且是之前推出的共有产权住房的“政策性”的深化和精准化，能够更好地满足包括刚需和改善性家庭的居住需求。

北京房协副会长、秘书长陈志：《通知》合理制定了有关规则，较好地兼顾了各方利益。

关于《通知》，我谈两个方面的认识：一是关于暂定85%的设定比例；二是关于收购转化项目保障房中心十个月结清收购款。

1.关于暂定85%的设定比例，我认为这个比例的掌握是适度的、合理的。

为什么部分限房价项目上市时销售限价与同地段房屋市场价会产生较大差价？我想原因有以下几个方面：一是政府推出这个土地出让方式，是为了控制土地出让价格、防止出现“地王”，所以有必要适当压低住房销售限价；二是为引导项目周边的在售新房项目及二手房房主理性定价，扼制房价上涨，也需要在一定程度上控制销售限价，特别是一些在土地出让时周边没有在售新房，销售限价主要是参考了周边二手住房当时的成交均价。从我市房地产市场运行的实际情况看，2017年12月全市二手住房成交均价比最高的3月下降13%，充分表明了限房价项目销售限价对引导住房价格趋于理性确实发挥了积极的作用。

2.关于收购项目保障房中心10个月内结清收购款，充分体现了对开发企业合法权益的尊重。

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