“金九銀十”通常是樓市傳統的銷售旺季，不過今年的“金九”似乎並未達到預期，樓市銷售頗為冷淡。

而進入十月，雖然各大地產商推出各種打折促銷的優惠措施，但多地樓市仍然一片“涼意”。

具體銷售現狀如何？央視財經記者對深圳樓市進行了相關調查...

深圳樓市量價齊跌 一二手房市場火熱不再

孫佳彥是一名工作了15年的房產中介，她告訴記者，這個十一黃金周是2011年以來最冷清的。黃金周期間，她所在的片區，二手房交易量幾乎為零。

深圳美聯物業福田北區總經理 孫佳彥：今年的二手房，看房量極少，幾乎沒有什麼上門客。看房量可能跌了50%，一個門店可能隻有一批客在看房，但是成交幾乎是沒有。

孫佳彥的感受不是個例，整個十一期間，記者走訪福田區、南山區、寶安區多個二手房中介店鋪了解到，深圳多個片區二手房報價出現下跌，房產中介公司都門庭冷落。

深圳貝殼研究院院長 肖小平：如果從實際成交來看，從7月份開始深圳已經出現降溫了，這種降溫在8月份以及9月份是更加明顯。現在，二手房的交易量如果跟正常時候相比，大概已經下降接近50%了，這個是交易量的變化，至於價格，目前上升的勢頭也已經消失了。

自“7.31新政”以來，深圳的房地產調控政策對當前深圳房地產市場存在的離婚炒房、商務公寓炒房、企業搖號購房等投機行為進行了針對性的打擊。

現在看來，對二手房市場的調控已經起到了相當作用。據樂有家研究中心數據顯示，9月深圳新增住宅預售房源量環比上漲124.44%，新增求購客戶量環比上漲72.7%，但一、二手成交量均呈下跌趨勢，環比下跌超3成，市場觀望情緒濃厚。

中國城市經濟專家委員會副主任 宋丁：這兩次調控，應該是把整個二手市場形成了一個高壓態勢，加上最近，從樓市面上來看，無論是一手還是二手，特別是開發商的一些動作，都使整個的二手市場產生了很大的心理壓力，對預期的一個重大改變，就是下一步是不是樓市要下跌，這樣就導致供需關系發生反轉，整個形成買方市場格局。

房企自救全面清場 “活下去”成為當務之急

今年九月以來，各地房地產市場形勢急轉直下。之前新房搶號的消息還歷歷在目，突然間，萬科2018秋季例會不經意間流出的會議現場照片，尤其是赫然出現的紅底白字標語——“活下去”，不禁令人對房地產行業的現狀和未來有所思考。

十一黃金周期間又如何呢？央視財經記者也走訪了一些新開樓盤。 位於深圳市南山區的一個高端樓盤，附近小區的二手房價格已經到達14萬元每平米左右。這個新樓盤在9月28日開盤，備案均價分別均為11.1和12萬元每平方米。記者了解到，開盤當天開發商進行了促銷行為，實際成交價比備案價還低。

深圳某樓盤銷售人員：現在的折扣是認購有95折，還有國慶間促銷的97折，還有兩個折扣是簽完認購之后才能給到的，就是在萬科規定的時間之內，交齊首期款還有一個98折。95、97加98折，等於差不多9折。

喊出打折銷售的不僅萬科一家，恆大、碧桂園等多家房地產企業的樓盤都在這個黃金周打出了打折銷售的牌子。事實上，全國各地新房降價促銷的案例越來越多，深圳市場部分在售盤也採取低價走量的營銷策略。國慶優惠的口號促銷，似乎也折射出一些開發商回籠資金的目的。

中國城市經濟專家委員會副主任 宋丁：從去年到今年這樣一個調控之后，尤其是今年下半年進一步緊張的格局之后，開發商已經感覺到龐大壓力，資金回籠是個很大的問題，這個時候，他可能覺得在整個運轉方面，必須要改變原有的模式，所以採取了這樣一個喊出來“活下去”的概念，然后開始大規模地啟動降價促銷措施。

央視財經記者統計發現，深圳在8月份僅兩個住宅項目拿到預售証的情況下，9月末開發商開始表現出積極的推盤意願，月內近16個項目獲得預售証，特別是商務公寓市場的供應量大幅增加。但就在7月底，深圳升級了樓市調控，商務公寓成為重點調控對象。在國慶假期期間，商務公寓市場也似乎最先發生了“變化”。

深圳美聯物業福田北區總經理 孫佳彥：公寓盤成交量都沒有上半年這麼好，相對來講看房量也沒有往年多，起碼跌了一半。開盤價格，因為限價的關系是比較接地氣的，幾乎是便宜過周邊的二手很多，因為國家政策出來之后，對公寓是有一個打壓的，購買五年以內是不能買賣的，所以公寓需要七到八年的持有成本。

據深圳市規土委近日發布的統計數據顯示，9月深圳樓市僅成交2248套一手住宅，為7年來同期最低水平﹔9月的房價為54080元/平方米，環比下跌9元/平方米。

深圳美聯物業全國研究中心總監 何倩茹：從目前情況來看，暫時市民還是在觀望，還沒有踏出買房的動作。

樓市陷入低迷 房地產股票持續回調

資本市場方面也不容樂觀，在過去20天的時間裡，以申銀萬國房地產指數為例，已經下跌超過10%。 最近，萬科A、保利地產、招商蛇口等多個房地產股票都出現了不同程度的下跌。

在10月7日，國慶假日最后一天，央行宣布降准，釋放約7500億元增量資金。每一次降准，無論是直接還是間接，其實樓市都會有較為積極的反應。節后10月8日第一個交易日，申銀萬國房地產指數下跌4.61%，成為7月以來板塊最大跌幅。

深圳貝殼研究院院長 肖小平：對很多城市的置業者來說，房貸額度是非常緊張的，這一次的降准可以釋放出流動性來的話，可能會讓這些消費者覺得，以后房貸會更容易一些。所以，心理層面的影響是有的。但是，因為整體的市場形勢並不樂觀，所以它並不像以往那樣，能夠使整個市場提振信心。

2016年開始的房價大幅上漲，最本質的原因還是供小於求。一二線熱點城市，由於新增住宅建設用地面積減少，導致供需關系緊張，搶購現象頻出。三四線城市，由於棚改貨幣化安置比例過高，產生了大量的購房需求，在去庫存的同時，也催漲了房價。

深圳美聯物業全國研究中心總監 何倩茹：第一就是政策環境比較緊張，第二是房價真的是處於一個相對的高位，所以大家買房的積極性會下降。

一方面是心理已經發生微妙變化，另一方面，在需求沒有明顯增長的情況下，很多城市的住宅建設用地供應量反而增加了。

中國指數研究院發布的數據顯示，2018年上半年，全國300個城市各類用地共成交8.8億平方米，同比增長29.3%，其中住宅用地成交4.0億平方米，同比增長23.5%。

各線城市成交面積同比均增長，其中一線城市上半年同比增長6.7%，二線城市同比增長25.3%，增幅居各線城市之首，三四線城市同比增長23.4%。2018年上半年成交的土地，大部分將在2019年開盤，這也說明，明年的新房供應量將會增加25%左右。

中國城市經濟專家委員會副主任 宋丁：經過這兩年的調控之后，大的形勢之下，可能在行業內部會發生大的調整。

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