7月31号晚间，深圳楼市调控再推新政。这则被称为“7 31新政”的房地产调控政策，在四个方面对当前深圳房地产市场存在的离婚炒房、商务公寓炒房、企业摇号购房等投机行为进行了针对性打击。那新政后推出已经一个月了，对深圳楼市尤其是新盘的影响有多大呢？

刚需客购买热情不减

8月4号，在深圳龙岗某项目第二批单位开盘的现场，新政发布后的首个新盘项目开盘。

记者从销售现场公布的销控表来看，其住宅产品的销售已经完成近三分之二。据现场销售人员介绍，开盘当天因引入房产中介，置业顾问等加大销售力度，目前销售最好的是他们的小户型产品，开盘当天直接售罄。

记者随后来到另外一个位于深圳福田区的相对较大户型的楼盘，现场略显冷清，销售告诉记者，这里的小户型已经全部卖光，剩余的只有大户型。

目前距离731新政刚过去一个月，新政后第一周的数据较为突出，根据深圳房地产信息网的监测数据，7月30号至8月5号，全市新房住宅成交960套，环比增加了18.4%，成交面积90712平，成交均价53958元/平方米。

8月6号至8月26号，新房住宅成交量连续三周呈现下滑态势。上周新房住宅量跌价升，成交量回落，环比下滑11.8%，成交727套，成交均价54309元/平，均价环比微涨1.7%。

对于“居民家庭新购买的新建商品住房和二手住房3年内限售”政策，业内普遍认为，该政策旨在区别“真假刚需”，目的在于更大程度地抑制投机炒房。对于一手房市场的期房来说，按两年取得不动产证算，限售期近5年，这将抑制投资者进入新房市场。

深圳美联物业全国研究中心总监 何倩茹：几乎来讲，对于刚需客户，我们认为影响是非常小，不会阻碍他们入市的步伐。

二手房交易量急速下滑

自从今年三月底，楼市“三价合一”政策在深圳落地后，深圳的二手房市场基本上没有太多起色，这次731深圳楼市调控再推新政，那二手房情况又是什么样子的呢？ 从事房地产中介工作多年的陈荣告诉记者，731政策后市场观望情绪浓厚，访客量大幅下降。

事实上，市场目前已经走向更为深度的观望阶段，投资、投机客已暂缓进入商品房市场，剩下的是真正有需求的购房客，还在不停看房，他们想在政策效应下，选到一套被业主抛售的低价房源。

深圳房地产中介协会中介行业标准指数显示，新政第一周全市房地产中介企业二手房铺均开单0.62套，环比下降45.7%；深圳新持牌中介人员共计流入653人，环比下降17%；

二手房开单方面，调控新政当日出现高峰，随后回落，共计开单1960套，环比下降45.7%。

由于新房限价令影响，上半年深圳一二手价格倒挂明显。

据国家统计局数据，7月深圳二手房房价环比上涨0.6%，连续10个月上涨，同比上涨5.6%。

交易量方面，从各区来看，7月福田和罗湖成交环比有所减少，福田成交由6月的60套减少至6套，环比跌幅90%。罗湖成交35套，环比跌幅47%。

宝安、龙岗、南山成交均有所增加，其中南山成交涨幅最大，成交357套，环比上涨325%。

深圳贝壳研究院院长 肖小平：“下半年的二手房交易量，我认为跟上半年相比，可能会基本持平，或者是有小幅的一个下降，至于价格，应该也是一个小幅波动。”

商务公寓短期内受关注

此前，深圳商务公寓的限购政策被普遍认为是一线城市中“最松的”。不限购不限贷的商务公寓一度成了历年调控新政后深圳市场推售的主角，特别是2017年工业用地和商办用地作为深圳土地供应的主要部分，使得深圳商务公寓市场供应量激增，更掀起了大宗交易的潮流。

深圳规土委的数据显示，2017年深圳商务公寓成交13973套，成交面积98万平方米，环比上升58.3%。

深圳商务公寓存量5.5万套，2013年7月至今年6月，深圳成交商务公寓达4.46万套，占比超过八成。

2017年初至今年4月下旬，深圳企业法人购买一手商务公寓2011套，占总套数的16.9%。

这一次，商务公寓却成了重点调控对象。此次新政出台将对公寓产生多大影响？

新闻链接：新政规定

各类新供应用地（含招拍挂、城市更新、征地返还用地等）上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途。企业整体持有年限与土地出让年限应当一致，对外出租单次租期原则上不超过10年。

通知发布之日起，个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓，自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让。

记者来到了位于深圳龙华新区的某公寓楼盘，这里的销售大厅略显冷清，有大量中介在门口徘徊。据现场销售人员介绍，目前在售的面积为133平方米，均价6万的商务公寓，这是他们公司所推出的最后一栋公寓类产品，一旦售罄未来将不会有新增公寓。

深圳中原董事总经理 郑叔伦：这次这个政策出来之后，应该有两个不同的意见，有些人多了一个顾虑，也就是以前没有限售的条件，所以他会考虑会不会未来转让会有麻烦，未来有需要换房会有限制，可能会有这些考虑。但有些人也会觉得商务公寓它是零供应，现在买公寓可以说是很稀缺的。

住宅限购政策的升级，引发了市场对在售的类住宅商务公寓短期内的关注，上周商业物业成交202套，环比大增165.8%。

作为拓展城市发展空间的重要手段，近年来深圳城市更新项目的数量一直在逐年增长。目前，深圳多数城市更新项目都配有一定数量的商务公寓建设指标，新政出台后无疑对在售和即将发售的商务公寓造成影响，也给未来的城市更新项目带来更多不确定因素。

深圳市房地产研究中心主任 王锋：对商务公寓的限售，这一点是跟国内其它城市是不一样的，这完全是深圳结合自己的特点，采取的一个措施。因为商务公寓最近5年，这个炒作比较严重，我们最近五年成交的商务公寓，总量中近70%都是出现了再转手，就说明这个市场炒作的，严重程度比较高的。通过限售，通过只租不售，这些房子只能作为配套居住。

中介给记者算了一笔账，购买新房有一个交房期，从签合同购买到拿到不动产证大多需要2年左右的时间，而从拿到不动产证之日起3年内限售，从买房到卖房，中间需要5年多的时间。公寓产品限售5年，导致出手时间更久，对投资客来说并不划算。一方面要保证有足够周期长的月供资金；另一方面，所投入资金在房价没有上涨的情况下，其实仍是亏本。

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